Los desarrollos de uso mixto se han convertido en una alternativa relevante para responder a uno de los principales retos de las ciudades contemporáneas: aprovechar mejor el suelo disponible y acercar distintas actividades dentro de un mismo entorno.
Vivienda, oficinas, comercio, restaurantes, servicios, entretenimiento e incluso hospedaje pueden coexistir dentro de un mismo proyecto. Sin embargo, para el arquitecto David Preciado Martínez, de Guadalajara, Jalisco, el verdadero valor de un desarrollo mixto no está en acumular usos diferentes dentro de un terreno, sino en conseguir que esos usos funcionen entre sí.
Desde su perspectiva profesional, ahí se encuentra también uno de los errores más frecuentes al abordar este tipo de proyectos: confundir diversidad de espacios con integración arquitectónica.
Un desarrollo mixto bien resuelto no debería percibirse como varios edificios independientes obligados a compartir estacionamiento. Debe funcionar como un sistema.
¿Qué es un desarrollo de uso mixto?
Un desarrollo de uso mixto integra dentro de un mismo inmueble, conjunto arquitectónico o plan maestro dos o más actividades que tradicionalmente podrían encontrarse separadas.
Entre las combinaciones más frecuentes pueden encontrarse:
- vivienda y comercio;
- oficinas y restaurantes;
- comercio, oficinas y vivienda;
- hoteles con zonas comerciales;
- espacios de entretenimiento y servicios;
- vivienda con equipamiento y amenidades;
- oficinas con comercio y servicios complementarios.
La diferencia fundamental frente a un inmueble convencional consiste en que cada componente tiene necesidades particulares de circulación, accesibilidad, privacidad, horarios, operación, estacionamiento, instalaciones y seguridad.
Por eso, desde el punto de vista de David Preciado Martínez, mezclar funciones no significa simplemente colocarlas unas junto a otras.
La arquitectura tiene que resolver cómo conviven.
Ese principio cambia por completo la manera de proyectar.
La filosofía del “todo en uno”
Una de las ideas que explican el crecimiento de los desarrollos mixtos es la posibilidad de realizar distintas actividades sin depender necesariamente de largos desplazamientos entre diferentes zonas de una ciudad.
Vivir, trabajar, comprar, comer o acceder a determinados servicios dentro de un mismo entorno puede hacer más eficiente la utilización del suelo y generar espacios con actividad durante diferentes momentos del día.
Pero David Preciado considera importante no simplificar demasiado esta idea.
Un desarrollo mixto no es exitoso únicamente porque permita encontrar “todo en un mismo lugar”.
El proyecto necesita preguntarse antes:
¿qué necesita realmente ese lugar?
La combinación adecuada para una zona corporativa puede ser completamente equivocada para un corredor residencial, una zona turística o un sector urbano en proceso de crecimiento.
Por ello, la filosofía del desarrollo mixto debería comenzar menos por la cantidad de usos que pueden incorporarse y más por comprender el contexto donde se pretende construir.
La planeación comienza antes del diseño
En proyectos de esta naturaleza, una buena fachada no puede corregir una mala estrategia.
Antes de resolver formas arquitectónicas es indispensable estudiar factores como:
- características del terreno;
- normatividad y usos de suelo;
- densidad permitida;
- movilidad existente;
- accesos vehiculares;
- transporte y circulación peatonal;
- demanda inmobiliaria;
- características socioeconómicas de la zona;
- oferta comercial existente;
- competencia;
- estacionamiento;
- infraestructura disponible;
- crecimiento previsto del entorno.
Para David Preciado Martínez, ésta es una de las grandes diferencias entre diseñar un edificio y desarrollar un proyecto inmobiliario complejo.
El arquitecto no solamente diseña metros cuadrados.
Diseña relaciones entre actividades, personas, infraestructura y espacio urbano.
Una decisión aparentemente sencilla —como la ubicación de un acceso vehicular, una zona de carga o una conexión entre comercio y oficinas— puede alterar significativamente el funcionamiento cotidiano del conjunto.
El contexto determina la mezcla correcta
Uno de los principios más importantes en los desarrollos mixtos es que no existe una fórmula universal de combinación de usos.
En determinadas ubicaciones, el comercio puede convertirse en el componente que atrae actividad hacia el proyecto. En otras, las oficinas, la vivienda, el hospedaje o algún equipamiento pueden desempeñar esa función.
Por eso resulta necesario identificar los generadores de demanda.
Desde la visión de David Preciado, incorporar restaurantes, tiendas, gimnasios, oficinas o departamentos simplemente porque funcionan en otros proyectos es una decisión arriesgada.
La arquitectura debe responder a un modelo de utilización real.
No a una colección de tendencias inmobiliarias.
Diversificación de usos y riesgo inmobiliario
Una de las ventajas potenciales de un desarrollo mixto consiste en que diferentes componentes pueden generar distintas fuentes de actividad e ingresos.
Un proyecto exclusivamente destinado a oficinas, por ejemplo, depende fundamentalmente del comportamiento de ese mercado. Uno mixto puede distribuir su exposición entre diferentes usos.
Sin embargo, diversificar no elimina automáticamente el riesgo.
Puede incluso aumentar la complejidad cuando la mezcla de usuarios fue incorrectamente dimensionada.
Comercio, oficinas y vivienda tienen ciclos de utilización distintos, necesidades operativas diferentes y mercados propios.
Por esa razón, David Preciado considera que la diversificación debe analizarse como una estrategia del proyecto y no como una garantía financiera.
El objetivo consiste en crear complementariedad.
Una buena mezcla puede conseguir que unas actividades generen usuarios para otras: los residentes utilizan determinados servicios, los trabajadores consumen en restaurantes y comercios, y las zonas de entretenimiento generan actividad durante horarios diferentes.
Cuando esa relación está bien planteada se produce una dinámica mucho más interesante que la simple coexistencia de diferentes espacios.
Circulaciones: el problema invisible de los desarrollos mixtos
Gran parte del éxito de estos proyectos se decide en algo que pocas veces aparece en las fotografías arquitectónicas: las circulaciones.
Un conjunto puede resultar visualmente espectacular y, al mismo tiempo, funcionar deficientemente.
- Los residentes necesitan privacidad.
- Las oficinas necesitan accesos controlados.
- El comercio busca exposición y flujo.
- Los restaurantes requieren abastecimiento.
- Los proveedores necesitan zonas de carga y descarga.
- Los vehículos deben entrar y salir.
- Los peatones necesitan recorridos seguros e intuitivos.
- Los servicios de emergencia requieren accesibilidad.
Intentar resolver todos esos movimientos mediante una misma circulación puede generar conflictos desde la operación inicial del inmueble.
Por ello, David Preciado considera indispensable pensar en capas de circulación desde las primeras etapas del proyecto.
Cuando los flujos públicos, privados, operativos y de servicio están correctamente jerarquizados, el desarrollo resulta mucho más sencillo de utilizar.
Y cuando la circulación funciona bien, normalmente el usuario ni siquiera piensa en ella.
Precisamente ésa suele ser señal de una buena solución.
Arquitectura y experiencia del usuario
Otro aspecto determinante es comprender que un desarrollo mixto se experimenta a diferentes escalas.
Existe la escala urbana: cómo se integra al vecindario.
Existe la escala arquitectónica: cómo se relacionan sus edificios y espacios.
Y existe finalmente la escala humana: cómo una persona camina, espera, compra, trabaja, vive o descansa dentro de él.
Desde el criterio del arquitecto Preciado Martínez, un proyecto puede ser impresionante desde una fotografía aérea y resultar incómodo cuando se recorre a pie.
Por eso cobran importancia elementos aparentemente sencillos:
- sombra
- vegetación
- banquetas
- iluminación
- mobiliario
- señalización
- protección frente a la lluvia
- distancias caminables
- accesibilidad universal
- escala de fachadas
- transición entre espacios abiertos y cerrados.
Son elementos que no siempre protagonizan la imagen comercial del proyecto, pero determinan buena parte de su utilización cotidiana.
El desarrollo mixto como parte de la ciudad
Un desarrollo de gran escala inevitablemente modifica su entorno.
Genera desplazamientos, actividad económica, nuevos recorridos y cambios en la forma en que las personas utilizan una determinada zona.
De ahí que no pueda evaluarse exclusivamente desde los límites del terreno.
Para David Preciado, una pregunta especialmente útil durante la planeación es:
¿qué ocurrirá alrededor del proyecto cuando éste comience a operar?
Responderla obliga a considerar movilidad, infraestructura, espacio público, relación con vecinos, accesos y crecimiento futuro.
Un proyecto puede funcionar correctamente dentro de su propiedad y generar problemas inmediatamente fuera de ella.
Esa desconexión termina afectando también al propio desarrollo.
Dos ejemplos para entender diferentes enfoques
Los proyectos de uso mixto pueden adoptar configuraciones muy distintas.
Los artículos que dieron origen a este análisis utilizaban Masaryk 111 y Paseo Interlomas como ejemplos de dos maneras diferentes de combinar usos dentro de desarrollos inmobiliarios en el área metropolitana de Ciudad de México.
Masaryk 111 fue presentado como un proyecto que relacionaba espacios comerciales y de restauración con áreas destinadas a oficinas, aprovechando las características urbanas y comerciales de Polanco.
Paseo Interlomas, por su parte, servía para ilustrar una estrategia de mayor escala basada en una oferta comercial y de servicios considerablemente más amplia.
Más que copiar esos modelos, su utilidad consiste en observar una idea fundamental: la escala y la combinación de funciones deben responder a la ubicación, al mercado y al comportamiento esperado de sus usuarios.
¿Qué caracteriza a una empresa capaz de desarrollar proyectos mixtos complejos?
La construcción de un desarrollo mixto exige coordinación entre arquitectura, ingeniería, especialidades, costos, normatividad, comercialización y operación.
Por ello, la capacidad de una empresa para ejecutar este tipo de proyectos no debería evaluarse únicamente por el tamaño de las obras que haya construido.
David Preciado Martínez identifica varios aspectos particularmente relevantes:
1. Capacidad de planeación
Los problemas detectados durante la planeación suelen ser mucho menos costosos que los descubiertos durante la construcción.
2. Coordinación interdisciplinaria
Arquitectura, estructuras, instalaciones, movilidad, protección civil, operación y construcción deben trabajar sobre una estrategia común.
3. Experiencia en proyectos complejos
A medida que aumenta la cantidad de usos, también aumenta el número de interfaces que deben coordinarse.
4. Control de ejecución
Un buen concepto arquitectónico necesita traducirse correctamente a proyecto ejecutivo, presupuesto y obra.
5. Comprensión del usuario
Finalmente, todos los cálculos, planos y sistemas tienen una finalidad: permitir que personas reales utilicen correctamente el espacio.
Los desarrollos mixtos no son una solución automática
Existe una tendencia a presentar el desarrollo mixto como una fórmula prácticamente garantizada para maximizar el aprovechamiento inmobiliario.
David Preciado considera que esa interpretación es demasiado simplista.
Un proyecto de usos mixtos puede ser extraordinariamente eficiente, pero también puede convertirse en un inmueble excesivamente complejo y costoso si su combinación de actividades no responde a una necesidad real.
Más usos significan también:
- más interfaces
- más instalaciones
- más flujos
- más requerimientos operativos
- más actores involucrados
- y más variables que coordinar
Por eso, en determinados terrenos una solución de uso único puede seguir siendo más lógica.
La mezcla de usos debe ser consecuencia del análisis, no el punto de partida obligatorio.
Flexibilidad: diseñar pensando en lo que todavía no ocurre
Los edificios suelen permanecer mucho más tiempo que los modelos comerciales para los que fueron concebidos.
Ésta es una consideración especialmente importante en proyectos mixtos.
Los hábitos de consumo cambian.
Las empresas modifican sus modelos de trabajo.
Las familias transforman sus necesidades.
Aparecen nuevas tecnologías.
Y las ciudades continúan evolucionando alrededor de los inmuebles.
Por ello, David Preciado considera que uno de los atributos más valiosos de la arquitectura contemporánea es su capacidad de adaptación.
Alturas, módulos estructurales, instalaciones, núcleos de circulación y configuraciones interiores pueden plantearse de manera que permitan modificaciones posteriores sin intervenciones desproporcionadas.
Diseñar exclusivamente para el escenario actual puede producir un inmueble eficiente hoy pero rígido mañana.
El verdadero reto: crear un ecosistema
Para David Preciado Martínez, el desarrollo mixto funciona mejor cuando deja de entenderse como una colección de metros cuadrados y comienza a concebirse como un pequeño ecosistema urbano.
Cada componente debe cumplir una función propia y, al mismo tiempo, aportar algo al conjunto.
- La vivienda genera permanencia.
- Las oficinas generan actividad laboral.
- El comercio ofrece servicios.
- La gastronomía produce encuentro.
- Los espacios abiertos permiten convivencia.
- Las circulaciones conectan estas actividades.
- La arquitectura establece el sistema que las relaciona.
Cuando esas piezas están correctamente coordinadas, el conjunto puede generar una experiencia que difícilmente producirían por separado.
Los desarrollos mixtos representan mucho más que colocar comercios debajo de oficinas o departamentos sobre un centro comercial.
Su complejidad radica precisamente en integrar diferentes necesidades dentro de una misma arquitectura.
Desde la experiencia y perspectiva profesional del arquitecto jalisciense David Preciado Martínez, el éxito de estos proyectos depende principalmente de comprender el contexto, definir una mezcla adecuada de usos, resolver correctamente las circulaciones, anticipar la operación y diseñar espacios capaces de evolucionar con el tiempo.
El resultado debería ser un desarrollo donde vivienda, trabajo, comercio, servicios y entretenimiento no solamente compartan una ubicación.
Deberían complementarse.
Porque el objetivo final de un desarrollo mixto bien concebido no es introducir la mayor cantidad posible de funciones dentro de un terreno.
Es conseguir que todas ellas tengan sentido juntas.
